בחלק מהמקרים, כאשר משכיר מעוניין למכור את הנכס המושכר עשויה להתעורר בעיה בשל זכויותיו של השוכר בדירה. במצב זה, יש לבחון מספר עניינים כגון האם ניתנה לשוכר תקופת אופציה והאם המשכיר בכלל רשאי לפנות את השוכר לפני תום תקופת השכירות.
המאמר שלפניכם, מרכז את המידע החשוב והעיקרי אודות פינוי שוכר עקב מכירת דירה.
האם ניתן לפנות שוכר לפני תום חוזה השכירות?
במקרה של מכירת דירה, תהיה אפשרות לפנות את השוכר לפני תום חוזה השכירות רק במקרה בו קיים סעיף המורה על כך שפינוי השוכר יהיה אפשרי במקרה של מכירת דירה או לחילופין סעיף מפורש בהסכם השכירות המאפשר את קיצור חוזה השכירות באופן חד צדדי.
במידה וחוזה השכירות אינו כולל סעיף יציאה מהחוזה, על המשכיר להמשיך לקיים את החוזה ולא יהיה ניתן לפנות את השוכר לפני תום חוזה השכירות (אלא אם הפינוי נובע מהפרתו את החוזה).
במקרה בו חוזה השכירות אכן מעניק למשכיר את הזכות לקצר את תקופת השכירות, יש לבחון מהם התנאים שנקבעו במצב זה. כלומר, מהי תקופת הזמן הנדרשת להודעה מראש, כיצד יש למסור את ההודעה ועוד. תנאם אלה יצטרפו לשני התנאים שהחוק קובע: הראשון, קובע שהזכות לקיצור החוזה באופן חד צדדי יהיה הדדי.
כלומר, שאם ניתנה למשכיר אפשרות להודיע על פינוי הדירה באופן חד צדדי, תינתן אפשרות דומה לשוכר. התנאי השני, הינו כי תקופת הזמן המינימלית בה תינתן הודה לשוכר על פינוי הדירה היא 90 יום טרם מועד הפינוי.
מה קורה אם לשוכר ניתנה תקופת אופציה על ידי המשכיר?
חוזה שכירות עשוי לכלול סעיף אופציה, המאפשר לשוכר להאריך את תקופת השכירות לתקופה מוקצבת נוספת הקבועה בסעיף, אם ירצה בכך. במידה והשוכר יהיה מעוניין להאריך את החוזה, מסביר עו"ד אלי מור, יהיה עליו למסור למשכיר הודעה מוקדמת על מימוש תקופת האופציה.
משכיר יוכל לפנות את הדייר מהדירה למרות קיומו של סעיף אופציה במקרה בו קיים סעיף בחוזה המורה על פינוי הדייר במקרה של מכירת הדירה, או במקרה בו הדייר מפר את החוזה, שכן הפרת חוזה עשויה להות עילה לביטול חוזה, כך שגם סעיף האופציה יתבטל. במידה ולא התקיימו אחד משני מקרים אלו, וירצה השוכר לממש את תקופת האופציה, יוכל לעשות כן.
פינוי דייר מוגן עקב מכירת דירה
כאשר מדובר בדייר מוגן, פינוי עקב מכירה עשוי להיות מסובך יותר, שכן דייר מוגן נהנה מזכויות ייחודיות המגנות עליו מפני פינוי מהנכס. החוק אמנם מכיר בעילות מסוימות המקימות זכות לפינוי הדייר המוגן, אולם עילות אלו מצומצמות ביותר ומתרכזות בעיקר בהפרת החוזה מצד הדייר המוגן או כאשר הדייר מזיק לנכס.
גם במקרה של דייר מוגן, אם חוזה השכירות כולל סעיף המתיר למשכיר לפנות את הדייר המוגן במקרה של מכירת הנכס והסעיף אכן עומד בדרישות החוק, יוכל המשכיר לפנות את הדייר המוגן עקב מכירת הדירה.
**** עורכי דין מומלצים שנוספו לאחרונה לאתר****
ההמלצות נבדקו ואושרו על ידי הצוות המקצועי של האתר.
חוזה מכר כאשר הדירה מושכרת
כאשר המשכיר מעוניין למכור את הדירה השכורה, עליו לשים לב למספר פרטים חשובים בעת שלב המשא ומתן עם הקונים, ובעת עריכת חוזה המכר:
- חובת הגילוי המוטלת על המוכר – על המוכר ליידע את הקונה הפוטנציאלי כי הדירה מושכרת לצד שלישי, מהו תאריך הפינוי הצפוי, האם ניתנה לשוכר תקופת אופציה וכדומה. אי גילוי פרטים אלה, עשויים להיחשב כהטעיה מצידו של המוכר בדרך של מצג שווא שנעשה בשתיקה. דבר זה עלול להוות בעתיד פגם בכריתת חוזה ולהוביל לביטול חוזה המכר.
- שלב ניסוח הסכם המכר – ברוב חוזי המכר, קיים סעיף הקובע כי הנכס יימסר לקונה כשהוא ריק מכל אדם וחפץ, וכמו כן שאין התחייבות לצדדים שלישיים לגבי הנכס. לכן, על המוכר להצהיר באופן מפורש בחוזה המכר כי הדירה מושכרת על ידי צד שלישי שעתיד להתפנות.
- על המוכר לוודא כי אכן יכול לעמוד בתאריך מסירת הנכס – יש לוודא כי תאריך מסירת הנכס הוא אכן ריאלי וכי המוכר יכול לעמוד בהתחייבות זאת, שכן יש לקחת בחשבון כי לאחר פינוי הדייר מהנכס, יידרש תיקון נזקים בדירה ושיפוצים אחרים.
לסיכום, מכירת דירה כאשר הדירה מושכרת עשויה להיות מורכבת, שכן לא תמיד יוכל המשכיר לפנות את השוכר טרם הסתיימה תקופת השכירות, וחשוב לבחון האם המוכר אכן מסוגל לעמוד בהתחייבויות השונות כלפי הקונה הפוטנציאלי. בכל מקרה שכזה, רצוי לפנות לקבלת ייעוץ משפטי על מנת שמכירת הדירה תיעשה בצורה המהירה, הפשוטה והכדאית ביותר.
